Conversão e remodelação de hotéis, adaptando-os às novas exigências do mercado

Segundo um relatório da GAYA, o modelo tradicional de desenvolvimento hoteleiro, em que o crescimento significava construir do zero, está a perder terreno. Hoje, confrontado com a pressão das preocupações ambientais, a volatilidade económica e uma procura turística em constante mudança, o setor está a ser forçado a repensar as suas prioridades de investimento, em linha com as tendências atuais do setor hoteleiro. Entre estas, a conversão e remodelação de hotéis surge como uma alternativa cada vez mais viável e robusta, oferecendo vantagens claras em termos de eficiência, sustentabilidade e adaptabilidade ao mercado, quando comparados com os modelos tradicionais de construção de novos edifícios.

Embora o setor hoteleiro esteja passando por uma fase de expansão, com projetos em andamento e crescimento constante do número de hóspedes, esse dinamismo coexiste com desafios cada vez mais complexos. Entre eles, destacam-se regulamentações mais rigorosas, investidores com critérios ESG mais exigentes e uma demanda que evolui para estadias mais flexíveis, com maior ênfase em práticas e tecnologias sustentáveis, além de conforto e bem-estar.

Isso está levando muitos ativos hoteleiros, especialmente aqueles construídos há duas ou três décadas, a ficarem desalinhados em sua proposta de valor. No entanto, “depender exclusivamente de novas construções pode ser extremamente caro e cada vez mais difícil de sustentar de uma perspectiva sustentável”, observa Patricia Araiza, Diretora de Regulamentação Corporativa e Sustentabilidade da GAYA. Ela enfatiza que “o foco deve estar na atualização ou remodelação de hotéis e em como fazê-lo de forma lucrativa, eficiente e em consonância com as novas condições de mercado”.

Um contexto que nos obriga a repensar o investimento.

De acordo com o relatório MarketView Hospitality and Tourism da Coldwell Banker Richard Ellis para o quarto trimestre de 2025, o setor hoteleiro mantém uma trajetória de crescimento, impulsionado pelo aumento das chegadas de turistas internacionais, maior dinamismo nos investimentos e expansão contínua da oferta de quartos.

No entanto, para aproveitar as oportunidades de negócios, Araiza, especialista em gestão integral de projetos de construção, destaca que as operadoras terão que responder a desafios cada vez mais complexos, principalmente em termos de sustentabilidade, eficiência operacional e adaptação a um viajante mais informado, consciente e exigente.

Os números comprovam a urgência dessa mudança. Dados da Organização Mundial do Turismo estimam que a indústria do turismo seja responsável por cerca de 5% das emissões globais de CO₂, das quais aproximadamente 20% provêm do setor hoteleiro. Além disso, a transição para modelos mais sustentáveis ​​não só responde a uma necessidade ambiental, como também representa uma oportunidade de negócio, visto que hotéis que investem em sustentabilidade podem aumentar sua receita em uma média de 5% e elevar a satisfação dos hóspedes em até 15%, segundo uma análise da Mabrian Travel Intelligence.

Além de expandir a capacidade instalada, o executivo da GAYA acredita que a conversão e remodelação de hotéis é uma das tendências atuais do setor hoteleiro, permitindo que incorporadores e operadores se adaptem mais rapidamente às novas dinâmicas de mercado, otimizem investimentos e estendam o ciclo de vida dos ativos sem incorrer nos altos custos e no tempo envolvidos na construção do zero.

Conversão versus construção nova

Tanto para investidores quanto para operadores, a reutilização — entendida como a transformação de um ativo existente para adaptá-lo às novas condições de mercado, seja por meio de reformas extensivas, rebranding ou mesmo mudança de uso — oferece vantagens claras em relação a novos empreendimentos, principalmente em mercados maduros ou com restrições de planejamento urbano cada vez maiores. Araiza destaca as vantagens mais importantes da reutilização e remodelação de hotéis em comparação com novas construções.

Em primeiro lugar, o tempo de lançamento no mercado. Enquanto um novo empreendimento pode levar anos desde a obtenção das licenças e o início da construção até a inauguração, a reforma e revitalização de um hotel podem ser concluídas em meses. Em mercados turísticos altamente dinâmicos — como destinos de praia ou cidades com alta rotatividade de clientes — essa diferença impacta diretamente o retorno sobre o investimento.

Em segundo lugar, em termos de CAPEX (despesas de capital). Uma reforma ou conversão completa pode envolver um investimento consideravelmente menor em comparação com um novo empreendimento, embora a diferença dependa do estado do imóvel e da abrangência do projeto. Quanto custa reformar um hotel? Em termos de custo por quarto, uma reforma pode variar de US$ 12.000 a US$ 40.000, enquanto uma nova construção normalmente varia de US$ 150.000 a US$ 450.000 por quarto.

Em terceiro lugar, reavaliar localizações estratégicas. A reconversão de hotéis no México abre caminho para a capitalização em localizações estratégicas. Imóveis em centros históricos, áreas urbanas consolidadas ou destinos turísticos de alta demanda podem ser reposicionados mais rapidamente, evitando os altos custos e as barreiras de entrada associadas ao desenvolvimento de novos projetos nessas mesmas áreas.

Em quarto lugar, a previsibilidade. Ao contrário de um empreendimento construído do zero, um ativo existente possui um histórico operacional — níveis de ocupação, diária média (ADR) e comportamento sazonal — que permite uma tomada de decisão mais segura. Isso reduz significativamente a incerteza, uma vez que as projeções se baseiam não apenas em suposições, mas também em dados reais de desempenho.

Em quinto lugar, uma pegada de carbono menor. Construir do zero envolve emissões significativas associadas a materiais, transporte e processos de construção. Em contrapartida, reutilizar a estrutura existente permite aproveitar a "energia já investida" no edifício. Isso é ainda mais vantajoso pela possibilidade de adaptar o imóvel a certificações como LEED ou EDGE, aumentando seu valor de mercado e sua atratividade para investidores institucionais.

Sexto, adaptação às novas demandas. A conversão e remodelação de hotéis permitem o redesenho dos espaços para incorporar áreas comuns mais dinâmicas, espaços de coworking, áreas de bem-estar ou ofertas gastronômicas diferenciadas. Também facilita a adaptação a novos segmentos, como estadias prolongadas ou turismo híbrido (bleisure), sem a necessidade de desenvolver uma propriedade completamente nova.

O crescimento no setor hoteleiro não pode mais se concentrar apenas no número de quartos. Hoje, o verdadeiro valor reside na capacidade de otimizar, transformar e gerenciar o portfólio existente de forma mais inteligente.

Nesse sentido, a reconversão, além de ser vista como uma das principais tendências do setor hoteleiro atual, deve ser considerada uma estratégia que gera benefícios tanto para investidores quanto para operadores hoteleiros, permitindo maximizar o desempenho dos ativos, reduzir riscos e se adaptar mais rapidamente às novas dinâmicas de mercado. “Hoje, mais do que construir mais, a oportunidade reside em reimaginar melhor o que já existe”, conclui Araiza.

Fonte: GAYA, sinergia construtiva.